3.12 청약! 더샵 둔촌포레 분양가, 평면도, 중도금대출
안녕하세요, 부리남입니다.
오늘은 더샵 둔촌포레 청약 정보를 살펴보겠습니다. 더샵 둔촌포레는 서울특별시 강동구 둔촌동 30-4번지 외 1필지에 위치합니다. 더샵 둔촌포레는 최고 18층, 8개동, 572세대규모입니다. 둔촌현대1차아파트리모델링으로 74세대를 일반분양합니다.
재건축, 재개발이 활성화되면서, 리모델링은 사실 동력을 잃었습니다. 다행이도 더샵 둔촌포레는 Finish Line을 통과하는데요. 우리에게 익숙한 리모델링 단지로는 송파 더 플레티넘이 있습니다. 2022년 1월 분양했던 단지로 65타입과 72타입을 분양했습니다. 그것도 청약홈이 아니라 자체홈페이지로 청약을 받았는데요. 72타입이 14.94억에 달했습니다. 2024년 1월 준공되어 지금 최저 호가는 13.05억이니, 마이너스입니다.
하지만, 더샵 둔촌포레는 다릅니다. 우선, 9호선 중앙보훈병원역 역세권입니다. 초중고등학교도 가깝고, 세대수도 더 많습니다. 무엇보다도 84타입과 112타입을 분양하고, 별동 증축입니다. 같이 한번 살펴보겠습니다.
입주자 모집공고
(오른쪽 화살표를 눌러야 볼 수 있습니다)
청약자격
- 서울특별시에 거주하거나 경기도 및 인천광역시에 거주하는 만19세 이상인 자
- 세대주인 미성년자(자녀양육, 형제자매부양)
- 서울특별시 거주자 우선공급
- 전용면적 85㎡ 이하 : 가점제 (40%) 및 추첨제 (60%) 적용
- 전용면적 85㎡ 초과 : 추첨제 (100%) 적용
청약일정
- 모집공고 : 2월 29일
- 청약접수 : 3월 12일
- 당첨자 발표 : 3월 20일
- 계약일 : 4월 1일-3일
- 입주예정일 : 2024년 11월
청약방법
https://www.applyhome.co.kr/ai/aia/selectAPTLttotPblancListView.do#a
www.applyhome.co.kr
공급규모 및 예상분양가
총 572세대 중 74세대 일반분양
- 84A타입(26세대) : 13.68억
- 84B타입(26세대) : 13.93억
- 112타입(22세대) :16.95억
단지배치도 및 평면도
입지환경
부리남 분석
1. 비교단지 호가 vs 분양가
- 더샵파크솔레이유 84㎡ 호가 : 15.9억(3/10층)
- 더샵 둔촌포레 84㎡ 분양가 : 13.93억
- 더샵파크솔레이유(2023년 6월 준공, 195세대)는 둔촌주공 분양 바로 직전에 분양했던 후분양 단지로 둔촌포레와 동일한 입지입니다. 인근 신축단지로 비교대상이 되는데요. 세대수나 상품성은 둔촌포레가 더 우위에 있습니다. 이를 감안한 비교가치는 16.86억으로 안전마진은 2.93억입니다.
2. 규제사항 : 비규제지역, 분양가상한제 미적용
3. 전매제한 : 1년
4. 재당첨제한 : 투과/조정지역 1순위만 5년제한
5. 거주의무 : 없음
6. 중도금대출 : 30%, 중도금 이자 매월 납부(2024.6 실행)
7. 최종의견
더샵 둔촌포레는 안전마진이 충분한 단지입니다. 둔촌주공(올림픽파크포레온)의 최저호가가 18.77억으로 반등하면서 주변 신축들은 기대감이 큽니다. 물론, 입주장에 따른 전세와 매매의 일시적인 하락은 보이겠지만, 헬리오시티 때를 감안하면 여파가 1년을 넘지 못했습니다.
더샵 둔촌포레는 리모델링 단지이고, 별동증축입니다. 즉, 리모델링의 한계로 일컬어지는 '동굴형 구조'가 일반분양에는 없습니다. 말그대로 '별동'을 증축하여 일반분양하는 것이기 때문에 위에서 살펴보았듯이 평면이 괜찮습니다. 반면, 조합원 물량은 기존 세대를 '리모델링'했기때문에, 평면이 이쁘지는 않습니다. 그래서, 기존 조합원매물의 호가(11.5억)를 기준으로 안전마진을 구하는 것은 맞지 않습니다. 게다가, 이 호가에는 추가분담금(91타입 기준 2.7억)이 빠져있습니다.
더샵 둔촌포레는 준공이 2024년 11월로 짧아 분양권 전매가 불가능합니다. 거주의무는 없기 때문에 전세를 줄 수 있는 데, 올림픽파크포레온 전세가 7.5억입니다. 하지만, 준공시기가 비슷해(올림픽파크포레온 2025년 1월), 더샵 둔촌포레는 전세보다는 직접 입주를 계획하시는 분들에게 추천드립니다. 비규제지역으로 LTV 70%를 적용하면, 최대 11.80억 대출이 가능합니다. 물론, DSR을 만족해야 가능한데요. 이 정도 대출 받으려면, 소득은 1.7억이면 됩니다.
현실적으로 그 절반인 6억을 대출받을텐데요. 이 경우, 필요현금은 7.93억+@(발코니확장비, 옵션비, 취득세)입니다.
또, 고려해야할 점은 중도금 이자입니다. 무이자대출이거나 이자후불제가 아닙니다. 매달 중도금이자를 납부해야하는데요. 2024년 6월, 9월에 각각 15%씩 중도금대출이 실행됩니다. 6-9월은 매달 64.3만원, 10월-11월까지 매달 128.6만원을 납부해야합니다. 이점에 있어서는 준공이 금방이라 다행입니다.
세대수가 적고, 주변이 빌라촌이라는 것은 아쉽지만, 입지도 괜찮고, 안전마진도 있는 단지입니다. 다만, 분양권전매를 할 수 없다는 점과 올림픽파크 포레온과 준공시점이 겹쳐 전세 맞추기가 어려울 것이라는 점에서 투자자는 피해야할 단지입니다. 실거주하실 분들에게 추천드립니다. 이상, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남이었습니다.
분양 홈페이지
더샵 둔촌포레
더샵 둔촌포레
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