1.4 청약! 광명자이힐스테이트SKVIEW 분양가, 평면도, 중도금대출
안녕하세요, 부리남입니다.
오늘은 광명자이힐스테이트SKVIEW(광명5R구역) 청약 정보를 살펴보겠습니다. 광명자이힐스테이트SKVIEW(광명5R구역)는 경기도 광명시 광명동 78-38번지 일원에 위치합니다. 광명자이힐스테이트SKVIEW(광명5R구역)는 최고 37층, 18개동, 총 2878세대 규모입니다. 광명5R구역 재개발사업으로 일반분양은 639세대입니다. 광명자이힐스테이트SKVIEW(광명5R구역)는 3가지 부분에서 흥미로운 단지입니다. 먼저, 분양가는 바로 옆 광명센트럴아이파크보다 저렴합니다.두번째는 소형평형 일반분양을 6억이하로 맞췄고요. 세번째는 2027년 7월 준공으로 분양권 전매를 노리는 투자자들을 유혹합니다. 입지, 상품성 모두 좋습니다. 다만, 청약 분위기가 많이 껶였는데요. 이번에도 '광명'이 '광명'할 지, 궁금해집니다.
모집공고
(오른쪽 화살표를 눌러야 볼 수 있습니다)
청약자격
- 광명시 거주자 및 수도권(서울특별시, 인천광역시, 경기도)지역에 만19세이상 세대원
- 세대주인 미성년자(자녀양육, 형제자매부양)
- 광명시 거주자 우선공급
- 전용면적 60㎡ 이하 : 가점제(40%) 및 추첨제(60%) 적용
- 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하 : 가점제(40%) 및 추첨제(60%) 적용
- 전용면적 85㎡ 초과 : 추첨제 100% 적용
청약일정
- 모집공고 : 12월 22일
- 청약접수 : 1월 4일
- 당첨자 발표 : 1월 11일
- 계약일 : 1월 22일-24일
- 입주예정일 : 2027년 7월
청약방법
청약홈 | APT분양정보
www.applyhome.co.kr
공급규모 및 분양가
총 2878세대 중 639세대 일반분양
* 계약금 1천만원+한달후 계약잔금
- 34A타입(125세대) : 4.43억
- 34B타입(23세대) : 4.60억
- 39A타입(100세대) : 5.31억
- 39B타입(22세대) : 5.41억
- 51타입(141세대) : 8.02억
- 59A타입(86세대) : 9.02억
- 59B타입(44세대) : 8.92억
- 71A타입(26세대) : 10.39억
- 71B타입(14세대) : 10.24억
- 84A타입(38세대) : 12.35억
- 84B타입(14세대) : 12.19억
- 99B타입(6세대) : 15.75억
단지배치도 및 평면도
입지환경
부리남 분석
1. 비교단지 호가 vs 분양가
- 철산역 롯데캐슬&SK VIEW 클래스티지 84㎡ 조합매물 호가 :12.5억(저/36층)
- 광명자이힐스테이트SK뷰(광명5R구역) 84㎡ 분양가 : 12.35억(33층)
- 철산역 롯데캐슬&SK VIEW 클래스티지(1313세대, 2022년 3월 준공)은 철산역의 브랜드 대단지로 입지와 상품성이 우수하여 선호하는 단지입니다. 상대적으로 광명동보다는 철산동의 선호도가 높아 늘 프리미엄이 조금은 더 붙는 단지인데요. 매물의 층수와 연식차이를 감안한 비교가치는 13.10억으로 안전마진은 7800만원입니다.
2. 규제사항 : 비규제지역, 분양가 상한제 미적용
3. 전매제한(당첨자 발표일 기준) : 1년
4. 재당첨 제한(당첨자 발표일 기준) : 투과/조정지역 1순위만 5년제한
5. 거주의무(입주시점 기준) : 없음
6. 중도금 대출 : 60%, 이자후불제(34,39타입만 무이자)
7. 최종 의견
광명자이힐스테이트SKVIEW(광명5R구역) 분석이 좀 길어져 나누어서 분석드립니다.
Part 1 : 분양가가 매력적으로 보이는 이유
광명자이힐스테이트SK뷰(광명5R구역)는 광명 센트럴아이파크와 비교하면 충분합니다. 광명센트럴아이파크 84타입 분양가는 12.72억(6층)이었습니다. 6층과 33층 차이도 있는 데, 분양가는 3700만원 더 저렴합니다. 그런데, 광명센트럴아이파크는 발코니확장비가 포함된 분양가였습니다. 1790만원의 발코니확장비까지 감안하면, 결국 1910만원 저렴한 것인데요. 준공일 역시 1년 8개월 더 늦습니다.
Part 2 : 대안이 될 수 있는 서울준신축
광명자이힐스테이트SK뷰(광명5R구역)는 입지, 브랜드, 세대수 모두 우수합니다. 단, 갈아타기, 실거주자에 한해서요. 2023년 한해 동안 많은 유튜버와 블로거가 광명을 추천했지만, 늘 투자에 있어서는 주의를 당부드렸습니다. 천지개벽할 광명이라는 점에는 의심의 여지가 없지만, 그만큼 분양가가 급격히 올라 안전마진이 줄고 있습니다. 오히려 같은 가격이면 서울의 준신축 중에서도 대안이 보이는데요. 신길파크자이(2022년 2월 준공, 641세대) 84타입 12.5억(1/26층), 목동센트럴아이파크위브(2020년 5월 준공, 3045세대) 84타입 10.1억(1/16층), 래미안루센티아(2020년 4월 준공, 997세대) 84타입 12.2억(중/24층), DMC 파인시티자이(2023년 7월 준공, 1223세대) 84타입 12.3억(7/20층)이 있습니다. 위와 같이 저층이지만, 신길, 신정동, DMC 등에서 실제로 등록된 매물들입니다. 지금 높은 분양가에도 완판이 되고, 경쟁률이 뜨거운 것은 계약금만 넣어도 되고, 준공되는 시점에 지금과는 다른 시장(저금리, 입주물량 부족)을 기대하기 때문이지, 절대 안전마진이 높아서가 아닙니다.
Part 3 : 34,39타입 투자가치가 있는가?
광명자이힐스테이트SKVIEW(광명5R구역)는 34타입과 39타입만 270세대입니다. 일반분양 물량의 42%에 달합니다. 그렇다보니, 전략적으로 중도금대출 무이자 혜택을 줍니다. 39타입 기준으로 대략 1900만원의 혜택(금리 4%, 2024년 6월 1회차 실행, 2027.7 기준)입니다. 배치동은 103,104,105,106동인데요. 특히, 39타입은 106동에만 배치하였는데, 역에서 가장 먼 동입니다. 또, A타입과 B타입에 따라 발코니 확장비 차이가 나는 것도 주목하시기 바랍니다. 평면도 '일반형'과 '확장형'의 차이를 보면 왜 차이가 나는 지 알 수 있을 것입니다.
초소형 타입을 틈새상품으로 강조하시는 강사분이 계셔서 그 분의 논리대로 계산해봅니다. 39타입 최고분양가는 5.41억입니다. 비규제지역이고, 투자자이기 때문에 기존주택이 있다면, LTV 70%가 아니라 LTV 60%가 적용됩니다. 잔금대출시, 감정가 6억을 받는다면, 대출은 3.6억받고, 필요현금은 1.81억+발코니확장비 590만원(39B타입 기준)+ 옵션 330만원 (에어컨2대 )+취득세 605만원(2주택 가정, 1%적용)입니다. 최종 1.96억입니다.
이제, 임차인을 맞춰봅시다. 신축 39타입 월세 시세를 체크해야할텐데요. 신축 브랜드 대단지를 기준으로 찾아봅니다. 시세의 상한은 철산역롯데캐슬&SKIVEW 클래스티지(2022년 3월 준공, 1313세대)가 될 것이고, 하한은 광명푸르지오포레나(2023년 9월 준공, 1187세대)가 됩니다. 오늘은 하한인 광명푸르지오포레나를 기준으로 시세를 체크합니다. 32타입(네이버에는 49타입으로 표시되나, 상세페이지상에는 32타입으로 확인되어 수정합니다. '아뵹'님 감사드립니다.) 전세매물(저층)이 2.09억입니다. 39타입으로 환산하면, 2.54억입니다. 이를 다시 전월세 환산(전월세전환율 5.8% 가정-수도권 실거래가 2023.10참고)하면, 1억/81만원이네요.
그럼, 필요현금과 이자를 계산해봅니다. 위의 필요현금-월세보증금(1억)=9600만원(복비제외)이 최종 필요현금이고요. 이자는 잔금대출로 받은 3.6억이고, 금리는 내려가는 추세이니 3.3%에 대출을 받는다면, 원리금균등상환으로 157만원입니다. 결국, 현금흐름은 157-81=76만원이 매달 마이너스네요. 물론, 보증금을 낮추고, 월세를 더 받는 방법도 있습니다. 보증금을 5000만원으로 낮추면, 월세는 106만원을 받을 수 있고, 매달 51만원으로 줄일 수 있습니다. 다만, 필요현금은 1.46억으로 늘어나게 됩니다.
위의 계산과 같이 월세를 받는 수익형보다는 시세차익형으로 접근해야할텐데요. 기준이 되는 84타입이 많이 올라줘야 소형평형도 따라갑니다. 하지만, 안전마진이 적은 분양가에서 얼마나 더 큰 차익을 기대할 수 있을까요? 오히려 매도가 어려운 못난이 물건이 내 포트폴리오에 하나 더 추가가 되는 건 아닐 지 고민해보아야합니다.
Part 4 : 결론
광명자이힐스테이트SKVIEW(광명5R구역)는 청약분위기가 한참 식은 요즈음에도 관심 가져볼만한 단지입니다. 소액투자(?)가 가능한 34,39타입이 있고, 준공까지 기간이 길어 전매를 노리는 투자자 유입도 예상됩니다. 게다가, 브랜드 대단지에 입지도 좋고, 비교단지의 호가가 오르면서 일부 안전마진도 확보했습니다. 다만, 분양가 9억이 넘어가는 순간부터, '영끌'의 시대는 끝났고, '실거주 갈아타기'의 영역으로 넘어갔습니다. 1주택자분들은 상대적으로 낮은 경쟁률로 당첨되기 쉬운 기회가 흔치 않고, 거래가 잘 안되는 요즈음 내 집을 팔고 갈아타기가 쉽지 않습니다. 그래서, 당장 갈아타기 자금이 부족한 1주택자에게는 준공까지 기간이 긴 분양권이 대안이 될 수 있습니다. 준공까지 내 집이 팔리면 상대적으로 대출도 적게 받고, 일시적 2주택 비과세도 받고 부족한 자금을 모을 수 있습니다. 하지만, 무주택자는 다릅니다. 자금이 충분하다면, 위에서 언급드린 서울 준신축들이 안전마진이 더 높고, 자금이 부족하다면 대출이자가 기대수익보다 높아지는 경우가 발생합니다. 목적이 '투자'여야지, '당첨'이 되어서는 안됩니다. 이상, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남이었습니다.
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자이
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1. 게시자 : 부리남은 청약강사나 청약전문가가 아니며, 강의나 출판에 관심이 없습니다. 댓글을 통한 출판사나 학원의 강의요청은 정중히 거절합니다. 모집공고와 분양홈페이지를 기반으로 포스팅을 합니다. 자주 틀립니다. 틀린 부분을 알려주시면, 수정합니다.
2. 투자 : 부리남 개인적인 의견이니 투자의 책임은 투자자 본인에게 있음을 알려드립니다.
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