11.7 청약! 고촌 센트럴 자이 분양가, 평면도, 중도금대출

11.7 청약! 고촌 센트럴 자이 분양가, 평면도, 중도금대출

11.7 청약! 고촌 센트럴 자이 분양가, 평면도, 중도금대출

안녕하세요, 부리남입니다.
오늘은 고촌 센트럴 자이 청약 정보를 알아봅니다. 고촌 센트럴 자이는 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 965-1번지 일원에 위치합니다. 고촌 센트럴 자이는 최고 16층 17개동 총 1297세대 규모입니다.

고촌 센트럴 자이는 아래 기사부터 보셔야합니다. 네, 맞습니다. 역세권도 아닌 김포 아파트가 8억 중반대에 나온다고 했는데요. 다행입니다. 우려가 많아서였을까요? 예상보다는 낮은(?) 분양가로 나왔습니다. 최근 김포가 주목받는 이유는 또 하나있습니다. 바로 김포가 서울이 될 수 있다는 것인데요? 김포가 아니라 서울 분양으로 바꿔본다면, 또 얘기가 달라지죠. 그럼, 바로, 시작합니다.
역세권도 아닌 김포 아파트가 8억?…분양가 전망에 발칵 | 한국경제 (hankyung.com)

"역세권도 아닌 김포 아파트가 8억?"…분양가 전망에 '발칵'

[2023 국감] 오세훈, 김포시 서울 편입론에 "곧 시장 만날 것" - 사회 > 기사 - 더팩트 (tf.co.kr)

[2023 국감] 오세훈, 김포시 서울 편입론에 "곧 시장 만날 것"

입주자 모집공고

고촌센트럴자이 입주자모집공고문.pdf

0.72MB

 

(오른쪽 화살표를 눌러야 볼 수 있습니다)

청약자격

- 김포시 거주자 및 수도권(경기도, 서울특별시, 인천광역시)지역에 거주자

- 세대주인 미성년자(자녀양육, 형제자매부양)

- 김포시 거주자 우선공급

- 전용면적 85㎡ 이하 : 가점제 (40%) 및 추첨제 (60%) 적용

- 전용면적 85㎡ 초과 : 추첨제 (100%) 적용

청약일정

- 모집공고 : 10월 26일
- 청약접수 : 11월 7일
- 당첨자 발표 : 11월 14일
- 계약일 : 11월 26일-28일

- 입주예정일 : 2024년 6월

청약방법

청약홈

청약홈 | APT분양정보

공급규모 및 분양가

총 1297세대 일반분양

- 63㎡(79세대) : 5.78억

- 76A㎡(32세대) : 6.91억

- 76B㎡(117세대) : 6.87억

- 84A㎡(522세대) : 7.58억

- 84B㎡(386세대) : 7.45억

- 105㎡(161세대) : 9.37억

 

단지배치도 및 평면도

 

입지환경

보름초등학교(363m), 고촌역(1.3km)

보름초등학교

김포골드라인 고촌역

김포골드라인보다는 버스를 타고 김포공항에서 강남으로...

 

부리남 분석

1. 비교단지 호가 vs 분양가
-  캐슬앤파밀리에시티2단지 84㎡ 호가 : 6.30억(2/16층)~

- 고촌 센트럴 자이 84㎡ 분양가 : 7.58억
- 캐슬앤파밀리에시티2단지 (2020년 2월 준공, 1872세대)를 비교단지로 잡았습니다. 인접한 단지로 연식을 제외하고 모두 같은 조건입니다. 이를 감안한 비교가치는 7.35억으로 안전마진은 없습니다.

2. 규제사항 : 비규제지역, 분양가상한제 미적용
3. 전매제한 : 6개월

4. 재당첨제한 : 투과/조정 1순위만 5년 제한
5. 거주의무 : 없음
6. 중도금대출 : 60%, 무이자대출

7. 최종의견 

윗 기사에서는 8억 중반대를 예상했고, 지난 리뷰에서 예상분양가는 7.95억이었습니다. 다행입니다. 분양가는 7억 중반대가 나왔네요. 여전히 안전마진은 없지만, 그래도 이 정도면 합리적인 가격입니다.
고촌에 5년만에 분양하는 단지라서 수요가 있을까요? 고촌이 거리상 준강서구라는 데는 이견은 없지만, 대중교통면에 있어서는 많이 부족합니다. 특히, 골드라인 마지막역이라 출퇴근시간에는 탑승이 거의 불가하고, 이 골드라인을 이용하기 위해서도 도보 20분이 걸린다면, 차량출퇴근이 낫습니다. 그래서, 대안이 되는 곳이 검단신도시입니다. 최근 5호선 연장으로 사이가 안 좋아진 두 곳이죠? 하지만, 주거수요 역시 겹칩니다.

검단의 3대장이라 불리는 단지들의 실거래가는 최고 6.9억까지 찍었습니다. 풍무역과 가까운 풍무센트럴푸르지오 역시 6.88억 실거래가가 보이네요. 다시 고촌으로 돌아와 고촌역을 도보권으로 이용할 수 있는 고촌행정타운 한양수자인은 6.7억입니다. 모두 비슷하게 시세를 만들어가는 단지들인데요. 고촌 센트럴 자이가 신축 브랜드 대단지라는 이유로 이 단지들을 넘어설 수 있을까요? 아니면, 완판으로 윗 단지들의 시세를 끌어올려줄까요?
굳이 배팅을 한다면, 입지가 더 좋은 기존단지들에 하는 것을 추천드립니다. 최근 반등하였지만, 여전히 고점대비 마진이 남아있습니다. 고촌 센트럴 자이가 완판되면, 입지차이로 더 올라갈 수 있습니다. 최근 소개드렸던 시흥센트럴푸르지오는 시흥롯데캐슬이 완판되면서 최고가를 찍어버립니다. 이런 현상은 앞으로 타지역에서도 보게 될 것입니다.

안전마진이 적기때문에, 필요현금은 더 많아집니다. 비규제지역으로 무주택자기준 LTV 70%를 받는다면, 필요현금은 2.27억(발코니 확장, 옵션, 세금 미포함)입니다. 그나마, 중도금대출이 무이자라 다행입니다. 2024년 6월 준공이라 전매제한이 풀리는 2024년 5월부터 1달의 시간만 있다는 것도 부담입니다. 최근 예상보다 부진했던 트리우스 광명도 이런 영향이 컸습니다. 분양가가 오른 지금, 실수요자보다는 분양권 전매 투자자가 더 많다는 것을 느낍니다. 한번에 완판은 어려울 것으로 보입니다. 아래 이벤트가 진행중인데, 대부분 현장을 방문해야하네요. 실수요자분들은 모델하우스가면 혹하게 됩니다. 하지만, 다시 강조합니다. 주변 신축이 더 안전마진이 있습니다. 이상, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남이었습니다.

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오매기

주의사항

1. 게시자 : 부리남은 청약강사나 청약전문가가 아니며, 강의나 출판에 관심이 없습니다. 댓글을 통한 출판사나 학원의 강의요청은 정중히 거절합니다. 모집공고와 분양홈페이지를 기반으로 포스팅을 합니다. 자주 틀립니다. 틀린 부분을 알려주시면, 수정합니다.

2. 투자 : 부리남 개인적인 의견이니 투자의 책임은 투자자 본인에게 있음을 알려드립니다.

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