12.6 청약! 올림픽파크 포레온(둔촌주공) 분양가, 전매제한, 거주의무

12.6 청약! 올림픽파크 포레온(둔촌주공) 분양가, 전매제한, 거주의무

12.6 청약! 올림픽파크 포레온(둔촌주공) 분양가, 전매제한, 거주의무

안녕하세요, 부리남입니다.

오늘은 올림픽파크 포레온(둔촌주공) 청약 정보를 살펴보겠습니다. 올림픽파크 포레온(둔촌주공)은 서울특별시 강동구 둔촌1동 170-1번지 일원에 위치합니다. 올림픽파크 포레온(둔촌주공)은 최고 35층, 85개 동, 총 12,032세대 규모입니다. 둔촌주공 재건축사업으로 일반공급은 4786세대입니다. 논란의 둔촌주공의 모집공고가 드디어 나왔습니다. 특히, 분양가와 더불어, 전매제한과 거주의무에 관심이 갔었는데요. 이제 홈페이지 내용도 모두 업데이트되었습니다. 커뮤니티는 9개 스크린의 영화관과 공연장, 대형마트는 알려진 것과 달리 찾아볼 수 없었습니다. 스크린 테니스장과 카페테리아, 스카이라운지, 중앙도서관 등의 위치 한번 살펴볼게요. 평면도는 기존에 올려드렸던 내용과 큰 차이는 없습니다. 다른 티스토리와 달리, 제 포스팅은 확대가 가능합니다. 네이버 블로그처럼 사진 클릭해서 확대가 아니고, 페이지 자체를 두손가락으로 확대하시면, 크게 보실 수 있습니다. 또, 그동안 올라온 유튜브 영상들도 종합해봅니다. 고민이 많으신 만큼, 제 블로그와 함께 영상도 함께 참고하시면 좋겠네요. 바쁘신 분들은 제목을 참고해보셔도 좋겠네요. 함께 다루어보겠습니다.

(업데이트 11.26) 홈페이지(커뮤니티, 입지환경), 신용대출 주의사항

(업데이트 11.27) 유튜브(바른길부동산, 땅집고) 추가 : 원리금, 예상가점 추가

(업데이트 12.01) 홈페이지 평면도 공개

분석영상 모음 및 의견

모두의 부동산 : 차라리 입주대란때 잠실을 노려라 

쇼킹부동산 : 기회가 왔다. 청약합시다.

바른길부동산 : 에어컨 가격비교부터, 중도금대출시 원리금을 하나하나 계산!!

땅집고 : 월용이님의 청약전략,가점찍기 

모집공고

올림픽파크_포레온_입주자_모집공고.pdf

1.05MB

(오른쪽 화살표를 눌러야 볼 수 있습니다)

청약자격

- 서울특별시 거주자 및 수도권(서울특별시, 경기도)지역에 거주자

- 세대주인 미성년자(자녀양육, 형제자매부양)

- 서울특별시에 연속 2년 이상 계속 거주자 우선공급

- 청약통장에 가입하여 2년이 지난 자로서 예치기준금액을 납입 할 것
- 세대주일 것
- 과거 5년 이내 당첨된 자의 세대에 속하지 않을 것
- 2주택 이상을 소유한 세대에 속하지 않을 것

- 전용면적 85㎡ 이하 : 가점제 (100%) 적용

청약일정

- 모집공고 : 11월 25일

- 청약접수 : 12월 6일
- 당첨자 발표 : 12월 15일
- 계약일 : 1월 3일~17일

- 입주예정일 : 2025년 1월

청약방법

청약홈

https://www.applyhome.co.kr/

한국부동산원 주택청약

공급규모 및 분양가

총 12,032세대 중 4786세대 일반분양

- 29A타입(10세대) : 5.23억

- 39A타입(1150세대) : 7.15억

- 49A타입(901세대) : 8.81억

- 59A타입(936세대) : 10.65억

- 59B타입(302세대) : 10.49억

- 59C타입(149세대) : 10.40억

- 59D타입(54세대) : 10.49억

- 59E타입(47세대) : 10.51억

- 84A타입(209세대) : 12.96억

- 84B타입(21세대) : 13.06억

- 84C타입(75세대) : 13.09억

- 84D타입(188세대) : 13.01억

- 84E타입(563세대) : 13.12억

- 84F타입(47세대) : 12.98억

- 84G타입(19세대) : 13.12억

- 84H타입(115세대) : 13.20억

 

단지배치도 및 평면도

확대해서 볼 수 있어요

일반분양타입

 

조합원 분양타입(일반분양에서는 볼 수 없어요)

 

입지환경

서울아산병원(2.8km), 올림픽파크(1.5km), 9호선 둔촌오륜역(516m), 5호선 둔촌동역(460m)

서울아산병원 : 종합병원이 가까이

올림픽파크 : 프리미엄을 더하는 공세권

9호선 둔촌오륜역 : 황금노선 9호선

5호선 둔촌동역 : 5호선은 3호선과 연결되어 강남으로

 

부리남 분석

1. 비교단지 호가 vs 분양가
- 헬리오시티 84㎡ 호가 : 16.09억~(저층/13층)

- 올림픽파크 포레온(둔촌주공) 84㎡ 분양가 : 13.20억
- 헬리오시티(2018년 12월 준공, 9510세대)를 비교 단지로 잡았습니다. 송파구와 강동구 차이는 있지만, 서울을 대표하는 대단지로써 두 단지는 앞으로 계속 비교의 대상이 될 것으로 보입니다. 연식차이와 세대수, 비교매물의 층수 등을 감안한 비교가치는 17.75억으로 안전마진은 4.55억입니다.

헬리오시티 84타입 실거래가

둔촌주공 84타입 배정매물 : 총매가 16.6억이다

2. 규제사항 : 투기과열지역, 분양가 상한제 적용
3. 전매제한(당첨자 발표일 기준) : 8년

4. 재당첨 제한(당첨자 발표일 기준) : 10년
5. 거주의무(입주시점 기준) : 2년
6. 중도금 대출 : 40%(20% 자납), 매월 이자납부

7. 최종 의견 

올림픽파크 포레온(둔촌주공)은 안전마진이 충분히 있는 단지입니다. 송파 헬리오시티의 급매와 실거래가의 차이를 다시 한번 살펴보시면 좋을 것 같습니다. 시장이 회복된다면 84타입 20억은 충분히 가능한 단지입니다. 84타입 13.20억으로 중도금대출이 불가능합니다. 후분양단지라 중도금대출 비율이 적을 것으로 예상했지만, 40%에 자납20%입니다. 이자후불제가 아니라 매월 이자 납부해야하는 것도 눈에 띕니다. 예상했던 거주의무와 전매제한보다 완화되어 나왔습니다. 거주의무 2년에, 전매제한 8년입니다. 예상했던 것처럼 전세를 주지 못합니다. 분양가가 나온 만큼 필요현금을 다시 계산해봅니다.

우선, 계약금 20%에 체크. 당첨되고, 계약금없으면, 그냥 통장 날리는 겁니다. 신용대출 받으면 괜찮지 않나요? 여기서, 2020년 11월 13일 발표한 규제는 아직 남아있습니다.

2020.11.13 이후 신용대출 1억이상 받은지 1년이 안지났다면, 주의!

2020.11.13이전부터 연장한 신용대출/마통 등은 상관없어요

201113_가계부채관리방안_발표용_v6.pdf

0.45MB

규제지역 상관없이 LTV 50%로 단일화되고, 감정평가를 15억을 받는다고 한다면, 7.5억 대출이 가능합니다. 13.01억에 대한 취득세는 4293만원으로 총 필요현금은 5.93억입니다. 물론, 발코니 확장비랑 옵션까지 더하면 6.5억이상은 필요할 것으로 보입니다. 생애최초 LTV80%를 활용하는 것은 어떨까요? 10.40억을 대출받을 수 있을 것이라고 생각하지만, 대출한도는 6억으로 제한되어있습니다. 서민실수요자(무주택자, 1주택자) 대출 LTV70% 적용도 6억한도로 제한됩니다. 결국 현실적으로 필요현금은 8억이상입니다.

6억의 대출을 모두 받기 위한 연봉은 어느정도 되어야할까요? 저보다 먼저 계산해주신 분이 계셔서 아래 기사를 가져와봅니다. 연봉 1.2억이상이어야 합니다. 물론, 금리 7%가정이고, 내년에는 금리가 또 어떻게 될지는 모를 일입니다. 하지만, 아직까지는 7%대로 집단대출이 진행되었다는 사례는 듣지 못하였습니다.

중도금대출 역시 변수입니다. 중도금대출은 이자후불제가 아니라 월납부 형식입니다. 게다가, 1회차 중도금납부 이후 3개월마다, 중도금 납부시기가 도래합니다. 59타입 기준으로 1회당 1.06억을 내야하고, 이자는 월 48.7만씩 증가합니다. 6회차 납부시기에는 월 194만원을 내게 되네요. 이자를 감당할 현금흐름 체크가 필요합니다.

올림픽파크 포레온(둔촌주공)에서 특별공급은 29/39/49타입뿐입니다. 주로 단지남측에 배치되어 9호선 둔촌오륜역과 가까워 출퇴근할 신혼부부들에게 괜찮아보입니다. 소형이고 복도식이지만, 특공으로 이정도 물량이 한번에 나오는 것은 흔치 않습니다. 전매제한 8년이 걸리지만, 거주의무 2년이기때문에 추후 전세주고 다른 곳에 거주하셔도 됩니다. 미혼 1인가구 생애최초 특별공급도 가능합니다. 세대수가 적은 29타입에 지원하시면, 통장날리는 겁니다. 39/49타입 신청하셔야합니다.

1순위 전타입 마감은 쉽지 않아보입니다. 세대수도 타입도 많습니다. 저가점자분들은 논란의 84E와 59C타입에 지원할 것이고, 고가점자분들은 청약여부 자체에서 고민이 되실 것 같습니다. 올림픽파크 포레온(둔촌주공)은 입주장을 심하게 앓을 곳입니다. 현재는 10억대의 전세인 헬리오시티도 입주장에는 전세 6억대 매물이 나오기하였습니다. 주변 지역에도 영향을 주어 상승장이었던 2019년에도 잠시 쉬어가는 모멘텀을 만들었습니다. 전매제한 8년이 있어서 괜찮지 않겠냐는 얘기도 있지만, 조합원매물은 전매제한이 없습니다. 거주의무도 없습니다. 조합원수만 6151명입니다. 위의 영상에서처럼 이런 기회로 더 상급지인 잠실이 조정을 받을 때 매수하는 것도 괜찮습니다. 단, 내집마련을 처음 하시는 분들은 매수타이밍을 잡는 것이 쉽지 않은 일입니다. 투자자라면, 가능하겠지만, 아니라면 분양받으시는 것이 더 나아보입니다.

추후 줍줍으로 나오더라도 전매제한과 거주의무, 재당첨제한은 그대로 유지됩니다. 문제는 줍줍이 나오는 시기입니다. 계약이 2023년 1월인만큼, 무순위청약에 대한 규정이 바뀔 예정입니다. 서울시뿐만 아니라 전국청약이 가능해집니다. 상징성이 큰 올림픽파크 포레온이 준공후 미분양이 될 수 없는 이유입니다. 드디어 평면도까지 모든 정보가 업데이트되었습니다. 마지막 업데이트까지 마무리되었는데, 여러분은 결정하셨나요? 지금까지 흐름을 보면, 소형 위주로 경쟁률은 붙을 것으로 예상됩니다. 하지만, 84타입이상은 중도금대출이 안되고, 월이자 납부가 상당히 부담으로 다가오는 것 같습니다. 추후 줍줍으로 진행된다고 하더라도, 이 부분은 계속적인 부담이 될 것 같습니다. 본인의 자금흐름 꼭 체크하시고 청약하시기 바랍니다. 이상, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남이었습니다.

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